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LLEI DE MESURES DE FLEXIBILITZACIÓ DEL LLOGUER

 Entrada en vigor de la Llei de Mesures de Flexibilització del Lloguer

Avui s’ha publicat al BOE, la llei 4/2013, de 4 de juny, de "medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas", que entrarà en vigor el dia 6 de juny, pel que serà ja d’aplicació en tots els nous contractes de lloguer. 

CLIK AQUÍ http://www.cafbl.cat/pdfs/BOE4-2013.pdf

Aquesta Llei en el seu Article Primer, modifica la Llei 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que en el seu Article Segon modifica la Llei 1/2000, de 7 de gener, de Enjuiciamiento Civil, i en el seu Article Tercer, estableix la creació d’un Registre de sentències fermes d’impagament de rendes de lloguer

INFORMACIÓN BÁSICA PARA REDUCIR EL CONSUMO DE LAS FACTURAS

FICHA DE SUPERVISIÓN DE MANTENIMIENTO


SLA o ANS (Acuerdo de nivel de Servicio):

Un acuerdo de Nivel de Servicio es un contrato escrito entre un proveedor de servicios y su cliente con el objetivo de definir la cualidad de estos servicios en función de las necesidades del cliente. Es la herramienta para definir los términos del servicio en sus diferentes aspectos, como por ejemplo, el tiempo de respuesta y de resolución de una incidencia, la formación del personal que realizará el servicio, la disponibilidad horaria, etc.

TITULAR DE LA INSTALACIÓN:
Persona física o jurídica propietaria o beneficiaria de una instalación y responsable del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la normativa en vigor delante de la administración competente.

TRABAJOS:
Cualquier servicio, suministro o actividad que tiene que realizar o aportar la empresa mantenedora de acuerdo con el contrato de mantenimiento y las prescripciones técnicas.

VIDA ÚTIL:
Intervalo de tiempo que transcurre desde la puesta en funcionamiento de un equipo, instalación i/o edificio hasta la finalización de las prestaciones técnicas de estos en no ser conformes con las especificaciones con que se diseñaron, bien porque el porcentaje de averías / fallos no es asumible, bien porque no son reparables.

USUARIO:
Persona física o jurídica que hace servir una instalación i/o edificio.

COMO INTERPRETAR LAS FACTURAS DE GAS NATURAL 

A continuación explicamos, de forma resumida, los conceptos que aparecen en las facturas de Gas Natural

1.- DATOS DEL CLIENTE:
Datos personales del cliente que actúa como titular del contrato (nombre, DNI/NIF, dirección).

2.- FACTURACIÓN:
Número d la factura, fecha de la emisión, consumo de gas y cantidad económica a pagar. En este caso, la factura incluye también la facturación correspondiente al consumo de electricidad, ya que, con la liberalización del mercado energético, es habitual que las diferentes comercializadoras ofrezcan servicios conjuntos. La cantidad total a pagar incluye los impuestos, como el IVA.

3.- CONSULTA TELEFÓNICA:
Teléfonos de interés en caso de querer realizar una consulta técnica relacionada con la facturación.

4.- DATOS DE LA INSTALACIÓN DEL GAS:
Dirección de suministro, periodo de facturación, tarifa de acceso y impuestos.

5.- INFORMACIÓN LECTURAS Y CONSUMOS DE GAS:
Lectura anterior y actual, tarifa, periodo de facturación.

6.- DATOS RESPECTO A LA INSTALACIÓN DE ELECTRICIDAD:
Potencia contratada, tarifa, periodo de facturación.

7.- INFORMACIÓN LECTURAS Y CONSUMOS DE ELECTRICIDAD:
Lectura anterior y actual, también consumo en kWh.

8.- GRÁFICOS DE CONSUMO:
Evolución de los consumos de gas y electricidad.

COMPORTAMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE ENERGÍA SOLAR

 Teniendo en cuenta que las instalaciones solares se diseñan para cubrir el 60% de la demanda

de ACS, a continuación se analiza el ejemplo de un edificio de viviendas plurifamiliares.
Los datos de radiación solar obtenidas a lo largo de todo el año ponen de manifiesto que hay que
contar con una fuente de energía auxiliar para cubrir los días durante los cuales no
se consigue la demanda prevista mediante producción solar. En una mesa comparativa
se muestran los kWh/año necesarios, tanto en el caso de viviendas con ACS convencional
(sin espaldarazo de energía solar), como en el de viviendas con ACS con espaldarazo solar.

                          COMO INTERPRETAR LAS FACTURAS ENERGÉTICAS

 A continuación explicamos, de forma resumida, los conceptos que aparecen en las facturas energéticas.

1.- DATOS DEL CLIENTE:
Datos personales del cliente que actúa como titular del contrato (nombre, DNI/NIF, dirección). También incluye la tarifa que se aplica y se asigna la compañía eléctrica en función de la potencia contratada, la cual es escogida por el cliente en función de sus necesidades (consumo de energía).

2.- RESUMEN DE LA FACTURA:
Conjunto de datos relacionados con la factura necesarios en caso de consulta.
Incluye la fecha de la factura, el periodo de facturación, el número de la factura, la cantidad total a abonar y la fecha límite de pago.

3.- CONSUMO ELÉCTRICO:
Las compañías eléctricas envían (cada mes o cada dos meses, según la normativa vigente en cada momento) la factura eléctrica, todo y que la factura de los contadores se realice cada dos meses.
Por esto hay dos lecturas del consumo de energía:
-LECTURA REAL:
Lectura que marca el contador eléctrico cuando el inspector de la compañía eléctrica visita el domicilio.
-LECTURA ESTIMADA:
Lectura estimada que realizan las compañías eléctricas en los meses en que no se realiza la lectura real del contador.

4.- FACTURACIÓN:
Coste económico de la energía consumida durante el mes, a la cual se suman los impuestos y el alquiler de los equipos de medición. El coste específico de la energía se obtiene multiplicando el número de KWh eléctricos consumidos por su precio.

5.- DATOS DE PAGO:

Datos bancarios de la cuenta donde se tiene domiciliada la factura y cantidad total a abonar.

¿CUÁNTA ENERGÍA CONSUMEN LAS VIVIENDAS EN ESPAÑA?

              El estudio "Análisis del consumo energético del sector residencial en España", elaborado por el "Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía", determina y analiza el consumo de los más de 17 millones de hogares españoles. La conclusión principal es que el sector doméstico consume el 17% de toda la energía final (calor, frío y electricidad) y el 25% de la electricidad. La calefacción es el principal consumidor, con un 47% de la energía total, mientras que los electrodomésticos son los aparatos que más energía piden a la instalación eléctrica, con un 19,4%. 

            Este trabajo de investigación ha analizado el consumo por usos, fuentes energéticas y características del equipamiento doméstico, globalmente y en las tres zonas climáticas en que se ha dividido el Estado español. El estudio señala también que las viviendas unifamiliares aisladas duplican el consumo de un piso tradicional, que el consumo “standby” es muy superior al de refrigeración, que la televisión es el segundo electrodoméstico con más consumo eléctrico después del frigorífico, y que los servicios centralizados de calefacción y ACS consumen un 22% menos que los individuales, entre otros datos.



ROBOS DE COBRE EN CONTADORES DE LA LUZ

Se avisa a los vecinos que extremen las precauciones ante el aumento de hurtos de pomos de puertas y lámparas de los patios.

Alumbrado y obras públicas, polígonos industriales, campos, alquerías de la huerta y, ahora, la propia vivienda. El robo de cobre ha llegado también a las fincas particulares y las comunidades de vecinos ya han sido alertadas de esta situación.

Por ahora, los robos del cobre de los contadores de la luz son más habituales en las urbanizaciones, ya que los contadores están ubicados habitualmente en puntos externos a las viviendas que actúan como centralita.

También ocurre en edificios en que los contadores no están situados en cuartos cerrados con llave, sino que son de fácil acceso.

Aún así, se esta avisando a los presidentes de las Comunidades de vecinos de estos robos para que se evite dejar la puerta de entrada abierta. 

A este respecto, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España reconoce que este tipo de sustracciones de cobre se están produciendo y lo vinculan con la existencia de un mercado de compraventa de artículos de segunda mano. Todo lo que sea susceptible de ser vendido en segunda mano puede ser robado.

Además del cobre de los contadores de la luz, los pomos, apliques, picaportes, aldabas y tulipas que llevan bronce son también objeto de deseo por parte de los ladrones.

Sucede de forma reiterada, por ejemplo, en los edificios antiguos, especialmente en los datados en los años 50, donde era más habitual la presencia de este tipo de elementos de bronce.

Para evitar este tipo de situaciones, se recuerda a los vecinos dos consejos básicos:

1.- En primer lugar, que, ante cualquier ruido poco habitual o si se ve a una persona que despierte sospechas, se dé el aviso correspondiente a la Policía.
2.- Segundo lugar, que no se abra la puerta a gente desconocida.

Si no se conoce a la persona que pulsa el timbre, que llame a la puerta que corresponda. Es mejor no fiarse. En el caso de la propaganda, que la dejen en ljavascript:mctmp(0);a entrada.

Y es que con la crisis económica el cobre se ha convertido en un preciado metal, que suele pagarse a unos 5 euros el kilo en la calle.

MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Todo ello en un año en que el 62% de las comunidades de propietarios ha reducido su presupuesto de gastos y el 92% ha mantenido o reducido sus cuotas.

El importe de los impagos en las comunidades de propietarios se elevó a 1.600 millones de euros en 2012, el 18,5 por ciento más que el ejercicio anterior, cuando ascendió a 1.350 millones, según el II Informe Nacional sobre Morosidad en Comunidades.

El estudio ha sido elaborado por el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios entre 800 administradores de fincas que trabajan para 49.000 comunidades en toda España.

Según este informe, se prevé que este año la morosidad aumente cerca del 19% y alcance los 1.900 millones de euros.

Los bancos, grandes morosos

De las deudas de este año, 256 millones corresponden a entidades financieras propietarias de viviendas que, según pronostica el informe, seguirán siendo uno de los principales morosos en 2013 como consecuencia de los programas de gestión de sus activos inmobiliarios.

El periodo medio de cobro de las comunidades ha aumentado a 151 días, al tiempo que ha disminuido el porcentaje de deudas que se pagan en fase extrajudicial -de forma amistosa-, del 38,02% en 2011 al 29,22% el ejercicio pasado.

"LA BANCA ADEUDA A LAS COMUNIDADES DE VECINOS

250 MILLONES DE EUROS"

 Malas perspectivas para 2013. La crisis no cede y las comunidades de vecinos la acusan por la subida de los gastos a pagar en la primera y en la segunda vivienda. Los ayuntamientos y las empresas de suministros aumentan las facturas de los gastos.

Y los impagos arrecian. Según una encuesta realizada entre más de 800 administradores de fincas que administran 43.000 comunidades en toda España, las deudas alcanzaron los 1.551 millones de euros en 2012. Y este año pueden llegar a los 1.900 millones de euros.

Estos datos se han puesto de manifiesto en la presentación del II Informe nacional sobre la morosidad en las comunidades de vecinos, del Observatorio de las Comunidades de Propietarios, del grupo editorial Francis Lefebvre. Esta plataforma analiza y realiza propuestas como la formulada por Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAF), que, ante la morosidad de las entidades financieras, solicita reformas legales. Destacan dos. La primera, que la comunidad pueda solicitar que se considere crédito preferente el pago de la deuda no solo del último año y de la anualidad corriente, como marca la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1. E), sino de hasta cinco años naturales inmediatamente anteriores, algo necesario por la dilación en los procesos de ejecución hipotecaria.
Aparte de que la redacción de la Ley de Propiedad Horizontal ha dado lugar a que algunos nuevos propietarios esperen a escriturar en el mes de enero, para afrontar el pago de 13 meses solo, lo que ahora se solicita a los ministros de Justicia y de Fomento, a los grupos parlamentarios y al Defensor del Pueblo es que el nuevo propietario responda a lo adeudado durante cinco anualidades.

La segunda de las peticiones enviadas esta semana es que se modifique la Ley Concursal (artículo 90.1) y se incorporen como créditos con privilegio especial de cobro las deudas contraídas por impago de las cuotas para afrontar los gastos generales de la comunidad.

“Las comunidades, ante la banca, o los promotores que entran en liquidación y dejan deudas impagadas se enfrentan a un retraso en el cobro de varios años y sufren las quitas importantes por la Ley Concursal, y durante ese tiempo, la aportación del resto de los propietarios está sirviendo para que el inmueble esté en condiciones de tener un aprovechamiento del que se beneficiaran los demás acreedores”. El Consejo contabiliza que las deudas de las entidades financieras ascendieron a unos 250 millones, y las de promotores rondaron los 600 millones de euros.

En la presentación del Informe también se alertó de que la subida de las tasas judiciales “supone una nueva carga impositiva para reclamaciones a partir de 2.000 euros, lo que hará que la junta de propietarios renuncie a reclamar deudas que son difícilmente asumibles por una comunidad de propietarios en la que haya un alto índice de impagados”, según explicó Manuel Gambin, consejero del Observatorio.

Díez ha solicitado a la Agencia Tributaria que las comunidades de propietarios sean consideradas como consumidores finales, al no poseer personalidad jurídica propia, con lo que no les sería de aplicación la subida de las tasas judiciales. Tal interpretación ya se venía haciendo con la legislación anterior.

Pero a veces no se logra atajar la morosidad, no por falta de respaldo legislativo, sino por falta de recursos económicos de la comunidad o de profesionalidad a la hora de reclamarla: defectos formales, como notificaciones o certificaciones deficientes y documentación incompleta.



¿CUÁNTO PODEMOS AHORRAR REALMENTE CON LA ILUMINACIÓN LED?

En los últimos años la tarifa eléctrica se ha incrementado en más del 60%. Ante esta situación es importante contar con electrodomésticos y dispositivos eficientes energéticamente. Dentro de estos productos la iluminación LED tiene un sitio.

El ahorro que genera una bombilla LED con respecto a otras depende de los vatios que consumen pero también en los gastos de mantenimiento. 

Una bombilla al mes ahorra 1,6 euros, multiplicado por diez tenemos un ahorro de 16 euros al mes que son 192 euros al año estando las diez bombillas seis horas encendidas los 365 días del año.

COSTES DEL CAMBIO

El precio de una bombilla LED puede variar entre los 10 euros hasta los 60 euros de los últimos modelos. Como ya comentamos, en función de la potencia, ángulo de apertura de la luz y tipo del casquillo afectan al precio final. Pero, para hacer un cálculo medio, establezcamos en 20 euros el precio de cada bombilla. Cambiar las diez bombillas de casa por bombillas LEDs nos supondrá un desembolso de 200 euros. Prácticamente el ahorro que haríamos en un año.

Pero si sumamos al ahorro energético el gasto que supone cambiar de bombillas tras su vida útil el ahorro irá aumentando. Esas mismas diez bombillas de tipo bajo consumo nos costarían 60 euros. ¿Entonces merece la pena? Pues sí aunque hay que verlo como una inversión más a largo plazo. 

Debido a la vida útil de una bombilla LED, el cambiar por este tipo de iluminación supone un ahorro a partir de los primeros dos años. Es decir, al cabo de 10 o 15 años, vida de una bombilla LED normal (algunas pueden alcanzar los 25 años) el ahorro sería entre 1920 euros y 2880 euros respectivamente tras dichos periodos.

EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS

A partir del 1 de Junio de 2013 entra en vigor el REAL DECRETO 47/2007,la norma que desarrolla el tema de la certificación de eficiencia energética en edificios.

 Afecta a obra nueva y viviendas ya construidas, en este último caso es de aplicación a viviendas para reformar y/o alquilar.

 La finalidad de la aprobación de dicho procedimiento básico es la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se ha de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones. Es decir, permite tener una idea del concepto ahorro energético/precio alquiler. Cuanta mejor calificación energética tenga un mismo inmueble respecto a otro del mismo precio, menos gastó mensual habrá en consumo energético (electricidad y gas), por lo que saldrá más rentable alquilar por el mismo precio el de mejoreficiencia energética..

 El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de 10 años y es un informe técnico realizado con programas informáticos que se presenta en el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

  El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supone en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Click para visualizar el REAL DECRETO 47/2007  

http://www.boe.es/boe/dias/2007/01/31/pdfs/A04499-04507.pdf

INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

La ITE es un sistema de control periódico del estado de los edificios plurifamiliares de viviendas.  La inspección es visual y pretende evitar situaciones de riesgo y fomentar el mantenimiento de los edificios para alargar su vida útil y generar un ahorro de inversión a largo plazo.

La obligación de encargar la ITE y su coste corresponde a la propiedad del edificio. 

Antigüedad de los edificios y plazo para pasar la inspección

• Anteriores a 1930 hasta el 31 de diciembre de 2012
• Entre 1931 y 1950  hasta el 31 de diciembre de 2013
• Entre 1951 y 1960  hasta el 31 de diciembre de 2014
• Entre 1961 y 1970  hasta el 31 de diciembre de 2015
• A partir de 1971  hasta el 31 de diciembre del año en el que el edificio tenga 45 años de antigüedad.

Informe técnico de inspección ITE 

1. descripción del estado actual del edificio

• descripción y esquema en planta
• descripción y fotografías de fachadas, medianeras, patios y cubierta
• descripción de la estructura vertical, horizontal y escalera del edificio
• descripción de las instalaciones comunitarias (saneamiento, agua, gas y electricidad)
• condiciones de accesibilidad.

2. deficiencias detectadas y plazos para su reparación;

• si es grave se deberá reparar en los plazos indicados. Se indicará si es un riesgo para las personas y las medidas de seguridad a adoptar.
• si es leve, deben realizarse trabajos de mantenimiento.

3. calificación del estado del edificio

MUY GRAVE:Existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas.
CON DEFICIENCIAS GRAVES:Existencia de deficiencias que por su importancia hay que enmendar en los plazos indicados.
CON DEFICIENCIAS LEVES:Existencia de deficiencias producidas por carencia de conservación. Hay que efectuar trabajos de mantenimiento.
SIN DEFICIENCIAS:No se aprecian deficiencias en la inspección visual

Cuando una deficiencia represente riesgo para las personas el técnico deberá comunicarlo al ayuntamiento.

Certificado de Aptitud
La vigencia del certificado de aptitud será de 10 años.

CAMPAÑA RENTA 2012

Recordamos que el próximo día 02 de MAYO de 2013 comienza la campaña para la Declaración de Renta de personas físicas y terminará el dia 30 de JUNIO de 2013.

Haga Click en el enlace para conseguir su borrador de la Agencia Tributaria:

 https://www5.agenciatributaria.gob.es/es13/s/dabodaboa03w?EJERCICIO=0000